Acheter en viager, bonne ou mauvaise idée ?

Acheter en viager, bonne ou mauvaise idée ?
Posted on septembre 18, 2016, 10:48
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Différente d’une acquisition immobilière classique, acheter en viager permet d’obtenir un bien sans nécessairement l’occuper immédiatement après l’achat. Le viager occupé est le plus répandu, et il concerne la plupart des transactions, et le vendeur occupe son logement jusqu’à son décès. Un viager libre n’est pas chose commune, les biens concernés ne correspondent pas à la résidence principale du vendeur. Cette opération présente des avantages réels, mais également des risques qu’il est important de connaître avant de s’engager.

 

AVANTAGES

Le calcul de la valeur du bien dont il est question, du bouquet et de la rente est réalisé en prenant en compte la valeur du bien et l’âge du propriétaire au moment de la transaction.

Si le crédirentier vit plus longtemps le cumul des rentes rend le prix plus élevé alors qu’un décès prématuré abaisse la valeur vénale du bien. Ceci est exclu dans le cas d’une rente réversible, la rente est alors versé au conjoint après le décès du crédirentier.

Parmi les avantages, pour le crédirentier a pour seul charge les dépenses habituellement attribuées aux locataires, ceci comprenant les travaux d’entretien, la taxe d’enlèvement des déchets domestiques et la taxe d’habitation. Lors de la négociation entre les deux parties, il est possible de modifier la répartition des paiements à l’amiable. Il faut toutefois que l’option retenue soit inscrit dans l’acte officiel de la vente.

En cas de non paiement de la rente, dès le deuxième mois de retard un huissier peut être sollicité pour une saisie. Si cela ne suffit pas, un juge des référés peut se charger de l’affaire.

 

REVERS DE LA MÉDAILLE

Le vendeur est redevable de la taxe d’habitation, l’entretien et des charges courantes. La location du bien est impossible et changer de résidence principale est plus compliqué. Pour le débirentier, le prix d’achat réel dépend de la durée de vie du crédirentier. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’investissement peut se révéler moins lucratif que prévu. Impossible également pour l’acquéreur d’avoir l’usufruit du bien avant le décès du vendeur.

L’article 606 du Code Civil impose aussi à l’acquéreur de prendre les travaux et la taxe foncière à sa charge (ce qui est un avantage pour l’ancien propriétaire).

L’obligation de paiement de la rente en cas de décès du débirentier est transmise aux héritiers directs qui devront s’en acquitter. A cela, il existe des solutions dans les assurances et prêts viager hypothécaires.

Pour anticiper toute mauvaise surprise, penser à la fin du contrat doit se faire dans le meilleur des cas, dès la signature officielle. En effet, un départ anticipé du crédirentier dans un viager occupé (pour un départ en maison de retraite, par exemple), l’acquéreur ne peut disposer du bien sauf si un commun accord est décidé. Le contrat peut alors prévoit dans ses clauses quelques lignes sur l’abandon de jouissance en définissant une contrepartie financière supplémentaire. Une revente de viager de la part de l’acheteur, cédés à des sous-acquéreurs, ne change rien pour le crédirentier. Puisque le nouvel acheteur est tenu des mêmes obligations que l’ancien.

Moyen tout à fait acceptable pour répondre à une demande croissante de besoins financier en préservant son cadre de vie, pour l’acheteur, le viager apporte un prix plus intéressant que celui du marché et ne l’oblige pas à avoir recours à un prêt bancaire. Chaque situation est différente, et cet article ne donne qu’un aperçu général des conditions de ce type de contrat:

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